Thứ nhất, cần quy định rõ hơn, thống nhất về cá nhân người nước ngoài sử dụng đất

Tại Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[1]– là Luật chuyên ngành quy định về đối tượng được sử dụng đất, đã không quy định cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.  Tại Mục 4 Chương II dự thảo Luật, từ Điều 41 đến Điều 45 cũng chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, mà không quy định quyền và nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, tại Điều 14 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở của chủ đầu tư dự án hoặc mua công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì các nội dung liên quan về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Mặt khác, theo quy định tại Điều 18 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thì cá nhân nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam, thì được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, trừ dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nếu theo các quy định này, thì cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, làm rõ vấn đề này và điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo thống nhất giữa dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các Luật khác có liên quan.

Thứ hai, quy định chưa thống nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư đã được quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã quy định một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án bất động sản là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 158 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định giao dịch về mua bán, thuê mua…nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện, bao gồm phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản…Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thì chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án bất động sản mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Đất đai phối hợp với cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở và dự thảo Luật Kinh doang bất động sản (sửa đổi) rà soát, điều chỉnh nội dung trên trong đảm bảo quy định thống nhất giữa các dự thảo Luật và các Luật khác có liên quan. 

Thứ ba, cần quy định thống nhất, cụ thể hơn điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.             Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định. Theo đó, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện, trong đó có điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Điều 122 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bản gửi lấy ý kiến Nhân dân) cũng đã quy định như trên. Điều kiện về năng lực tài chính cũng đã được cụ thể hóa tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể: (i) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (ii) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Mức vốn này cũng là điều kiện mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải có thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án đã được dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định.

  Tuy nhiên, Điều 118 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bản đã tiếp thu ý kiến góp ý của Nhân dân) đã bỏ điều kiện có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư . Đồng thời đã bổ sung điều kiện: Đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật khác có liên quan. Quy định này rất chung chung, sẽ rất khó thực hiện cho cả cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cả chủ đầu tư dự án. Mặc khác, mức vốn như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng chưa phù hợp, còn thấp. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, điều chỉnh, theo hướng như quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định của Điều 122 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bản gửi lấy ý kiến Nhân dân) và nêu rõ các điều kiện cụ thể về năng lực tài chính ngay trong dự thảo Luật Đất đai như dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà không quy định tại Nghị định. Đổng thời, điều chỉnh mức vốn tối thiểu phù hợp so với mức vốn đã quy định dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Thứ tư, cần thống nhất giữa quy định về phân loại đất và chế độ sử dụng các loại đất. Tại Điều 10 dự thảo Luật đã quy định phân loại đất, trên cơ sở đó, tại Chương XIII (từ Điều 167 đến Điều 216)  đã quy định về chế độ sử dụng mỗi loại đất tương ứng. Tuy nhiên, còn ‘‘bỏ sót’’ một số loại đất hoặc quy định chưa thống nhất, như:

- Theo quy định tại Điều 10, thì không có loại đất sử dụng cho khu công nghệ cao. Tuy nhiên, Điều 169, Điều 197 và Điều 198 đã quy định về chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghệ cao. Tại Điều 10 dự thảo Luật cũng đã quy định Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, nhưng tại Chương XIII chưa quy định chế độ sử dụng các loại đất này.

- Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 10, thì đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao... Mặt khác, Điều 75 cũng đã đề cập đến đất xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội. Tuy nhiên, Điều 195 chỉ quy định chế độ sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực …mà chưa quy định chế độ sử dụng đất để xây dựng trụ sở đơn vị sự nghiệp công lập và đất để xây dựng công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh (theo khoản 17 Điều 3). Đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, điều chỉnh các quy định trên đây để đảm bảo thống nhất giữa các quy định về phân loại đất và chế độ sử dụng các loại đất.

Thứ năm, về giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất

Điểm b, c khoản 4 Điều 120 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng không qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; giao đất ở cho cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.

Quy định trên cũng đã được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai quy định. Thực tế ở nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện quy định này, mà chủ yếu tạo quỹ đất để giao đất thông qua bán đấu giá quyền sử dụng đất. Mặt khác, nhiều cá nhân cũng chưa được nhà nước giao các loại đất khác (không phải là đất ở), nên cũng không có đất để chuyển mục đích sử dụng (chuyển qua đất ở). Do đó, nhiều cá nhân ở nông thôn, nhất là người nghèo, có thu nhập thấp cần được giao đất ở không thông qua đấu giá như đã được quy định trên đây. Tuy nhiên, để quy định trên được thực hiện nghiêm túc (nếu được Quốc hội thông qua), đề nghị cần quy định rõ trong dự thảo Luật trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc chỉ đạo UBND cấp dưới tạo và dành quỹ đất phù hợp để giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho các đối tượng theo quy định. Đảm bảo cho mọi cá nhân đều được giao quyền sử dụng đất theo quy định, nhất là đất ở, để quyền có chỗ ở hợp pháp của công dân đã được Hiến pháp năm 2013 quy định được hiện thực hóa.

Nguyễn Thị Lài

[1] Dự thảo Luật Đất đai ( sửa đổi) sau khi đã tiếp thu ý kiến góp ý của Nhân dân