Thống kê truy cập

Số lượng và lượt người truy cập

  • Online 7

  • Hôm nay 3428

  • Tổng 7.448.670

Cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với các Luật có liên quan và ngược lại

16:50, Thứ Hai, 29-5-2023

Xem với cỡ chữ : A- A A+

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tăng hơn 13 điều, trong đó bãi bỏ 7 điều (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều; bổ sung mới 34 điều; Luật hóa từ Nghị định 11 điều.

Dự thảo Luật đã cơ bản cụ thể hóa quy định tại khoản 1 Điều 32 Hiến pháp năm 2013: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở...”; thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; các chủ trương, chính sách về thị trường bất động sản, về phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở cho các nhóm đối tượng tương ứng, về nâng cao hiệu lực, hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, bên cạnh kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp; dự thảo Luật đã luật hóa một số nội dung của Nghị định; cơ bản khắc phục những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014….

Tuy nhiên, quan hệ pháp luật về nhà ở không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở với tư cách là luật chuyên ngành mà còn chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự với tư cách là luật chung và nhiều luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư; Luật Doanh nghiệp; Luật Đầu tư công; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.... Bên cạnh đó, còn có liên quan đến các dự án luật đang được lấy ý kiến sửa đổi, như dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).  Mặt khác, bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật là một trong những nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã được quy định tại Điều 5 Luật Ban hảnh văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Vì vậy, một số quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần tiếp tục được xem xét, điều chỉnh để đảm bảo thống nhất với các Luật và dự án Luật nêu trên:

Một là, về hộ gia đình được nêu trong dự thảo Luật: Khoản 19 Điều 3 dự thảo Luật đã quy định: “Thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung, cùng thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung hoặc trên đất thuê, đất mượn và cùng tham gia quản lý, sử dụng nhà ở đó”. Tuy nhiên, theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì chủ thể hộ gia đình sử dụng đất chỉ được xác định trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành, chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất với các tiêu chí về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, sau ngày Luật này có hiệu lực thì không xác lập mới chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình. Do đó, đề nghị nên cân nhắc để đảm bảo thống nhất giữa Luật Nhà ở  và Luật Đất đai (sửa đổi), sau khi 2 luật được Quốc hội thông qua.

Hai là, về quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Điều 17 của dự thảo Luật đã quy định về quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tuy nhiên về trách nhiệm của chủ thể này thì dự thảo Luật lại giao cho Chính phủ quy định. Để bảo đảm tính thống nhất trong quy định về quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đề nghị nbổ sung quy định trong dự thảo Luật trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Ba là, về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở: Dự thảo Luật đã quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ (Điều 42), nhà ở để phục vụ tái định cư (Điều 52), nhà ở xã hội (điều 83) nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (Mục 3 Chương VI) của dự thảo Luật. Tuy nhiên, quy định chưa thống nhất cả về kỹ thuật trình bày và nội dung của chính sách này, cụ thể:

- Khoản 5 Điều 42 đã quy định: “Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ theo quy định tại Điều này.”.

-  Tại khoản 3 Điều 52 của dự thảo Luật, thì lại quy định theo hướng viện dẫn: “3. Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để thực hiện dự án nhà ở tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

-  Tại khoản 4 Điều 83 (Mục 2 Chương VI) dự thảo Luật đã quy định: “4. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội”. 

- Tại Mục 3 Chương VI quy định về phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhưng không đề cập đến chế độ tài chính/ưu đãi… đối với đất để phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

          Mặt khác, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bản gửi lấy ý kiến Nhân dân) đã quy định các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó có đất để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở công vụ. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bản tiếp thu, chỉnh lý sau khi lấy ý kiến Nhân dân) đã quy định đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của dự thảo Luật, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, bố cục phù hợp, đồng bộ các nội dung trên trong dự thảo Luật Nhà ở và thống nhất giữa quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ tư, về điều kiện của các bên tham gia một số giao dịch về nhà ở

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 dự thảo Luật Nhà ở, thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện: Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự là chưa phù hợp với quy định tại các điều 21, 22, 23, 24 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì theo quy định tại các điều đã liệt kê của Bộ luật Dân sự, thì trong trường hợp người có quyền sở hữu tài sản chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì thực hiện quyền đối với tài sản thông qua người đại diện.

Thứ năm, về thời hạn chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở. Theo quy định tại khoản 7 Điều 41 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thì thời hạn chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở là “trong thời hạn tối đa 3 tháng kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận”. Trong khi đó, khoản 3 Điều 18 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định thời hạn này là 50 ngày.

Thứ sáu, về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 36 quy định: “việc thẩm định nội dung về nhà ở trong đề nghị chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 33 của Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định rõ các nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó có nội dung:  Đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ; sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, đề nghị cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở cần cân nhắc, điều chỉnh các nội dung trên cho phù hợp, thống nhất, đồng bộ với/giữa các Luật khác có liên quan và ngược lại.

Nguyễn Thị Lài

Các tin khác